Nuda propiedad de un inmueble a cambio de una renta vitalicia

La consulta 8 del BOICAC 84 de diciembre de 2010 versa sobre el tratamiento contable de la adquisición de la nuda propiedad de un inmueble, manteniendo el vendedor el derecho de usufructo vitalicio sobre el mismo y el derecho a una renta vitalicia de prestación definida.

El PGC establece como hipótesis fundamental que cualquier intercambio que se realiza en el mercado se efectúa en términos de equivalencia económica, es decir, que el precio que se fija debería coincidir con el valor razonable de la contraprestación recibida. Así, en el caso que nos ocupa, como lo que se adquiere es la propiedad de un inmueble a cambio de una renta vitalicia dejando al vendedor el uso y disfrute del mismo hasta que este fallezca, deberemos registrar el inmueble en el activo del balance del comprador por un importe equivalente al valor razonable de la propiedad del citado inmueble. Para determinar dicho importe tendremos en cuenta que el uso y disfrute no corresponde al comprador sino al vendedor, aspecto que influirá en la valoración del inmueble por el comprador.

En cuanto a la amortización, dado que el uso efectivo no corresponde al nudo propietario, no procede practicar la amortización correspondiente a la depreciación que sufra el inmueble por su funcionamiento, uso y disfrute, sin perjuicio de la obsolescencia que pudiera afectarlo.

En el ejercicio que se extinga el usufructo como consecuencia de la muerte del usufructuario, únicamente procederá informar de esta situación en la memoria, sin que corresponda realizar modificación alguna del valor contable asignado a la nuda propiedad, al amparo del principio del precio de adquisición, y siendo de aplicación los criterios generales de amortización.

Por otro lado, el importe estimado de la deuda que asume la empresa, es decir, el importe de la rentas vitalicia, se ajusta al concepto de provisión que se recoge en la NRV 15.ª “Provisiones y contingencias” del PGC, por lo que figurara en el pasivo no corriente del  balance, registrándose los ajustes que surjan por la actualización de la provisión como un gasto financiero conforme se vayan devengando.

Si como consecuencia del conocimiento de algún hecho relevante en relación con el número de años de vida probable del acreedor de la renta vitalicia, se pone de manifiesto una insuficiencia o un exceso de la provisión, se deberán tener en cuenta las nuevas estimaciones en los sucesivos ejercicios para cuantificar adecuadamente la citada provisión. Las dotaciones o excesos se registrarán en la cuenta de pérdidas y ganancias de acuerdo con su naturaleza.