Compra-venta de un inmueble e Impuesto de Sociedades
Hola a todos.
Una sociedad limitada dedicada, en parte, a la compra-venta de inmuebles, prevee comprar una casa por valor de 60.000 € junto con un tercero al 50%, por lo que le corresponden 30.000 € del precio de compra-venta y de los gastos que de ella se deriven.
La estimación global de gastos de ITP, Notaría, Registro y Gestoría es de 5.000 €.
1. ¿ Son deducibles en el Impuesto de Sociedades el total de los gastos? Si no es así, ¿ qué porcentaje? ¿ Y del valor de la vivienda? ¿ Y en la declaración de IVA?
Está prevista una reforma posterior de 30.000 €, que también será asumida con el socio a un 50%, por lo que corresponden unos gastos estimados de reforma de 15.000 €
2. ¿ Será deducible también en Impuesto de Sociedades en el ejercicio fiscal en el que se produzcan? Si no, ¿ en qué porcentaje?
Si se realiza una venta posterior por 120.000 €, obteniendo un beneficio cada una de las partes de 15.000 € brutos (120.000 € venta - 30.000 € reforma - 60.000 € compra - 5.000 € gastos compra)
3. ¿ Qué beneficio habrá que aplicar al Impuesto de Sociedades? ¿ Se tributa todo el primer año o es posible dividirlo en años subsiguientes?
Saludos y gracias a todos:
Óscar
COMPRA-VENTA
Hola Oscar,
larga y extensa.
1.- Los gastos són deducibles por la compañía, en principio lo correcto es activarlos como mayor valor del inmueble. Siempre teniendo en cuenta la proporcion que la empresa pague por dicho concepto.
Será deducible como gasto el % de amortización que resulte de aplicar, según tablas, al valor que corresponderá a inmueble del total. Es decir, deberás calcular que parte es vuelo y que parte es suelo y este % de valor aplicarlo al valor total del inmovilizado para calcular que parte irá a la (221) edificaciones (amortizable) y que parte a la (220) terrenos (no amortizable)
Después por lo que dices de IVA, no te entiendo si se aplica ITP, no hay IVA más que en la factura de servicios del Notario, pero en ningún caso de la operación de compra-venta, sino por los servicios. También cabe decir que si el que te vende la casa es una empresa le puedes plantear que os la facture con IVA en cuyo caso la operación cambia y dependiendo de a que se destinara dicha casa, el IVA sería deducible.
2.- Los gastos de inversión en el inmueble también son deducibles en IS, siempre y cuando haya factura debidamente especificada y con su desglose de IVA. Otra cosa sera la deducibilidad de dicho IVA, ya que si tu no piensas vender la casa con IVA a otra sociedad, no repercutirás IVA y en consecuencia no te dejarían deducírtelo o lo que es igual te lo reclamarían con posterioridad a la enajenación del bien.
3.- Supongamos que en la empresa sólo hubiera ese beneficio durante ese ejercicio, la tributación sería según normativa vigente PYME o no PYME con los % habituales por el total de ellos. Pero existe la deduccion por reinversión siempre y cuando se dé esta reinversión de forma fehaciente durante ese mismo ejercicio y en los 2 siguientes, pero no del beneficio sino del total del valor de venta. Lo que os permitiria pagar menor % de beneficio en primera instancia pero os obligaria a reinvertir en breve espacio de tiempo en un bien de parecida dimension monetaria.
Son 3 temas de todos modos, que faltaría analizar con más detalle, el tipo de operación, el tipo de sociedad que sois, tipos y formalidades en cuanto a las inversiones que vais a realizar, etc. Es decir, para más info asegurate de explicar bien con detalle y lleva su tiempo.
Suerte y espero haberte ayudado un poco.
Hola, Chubby. Ante todo
Hola, Chubby. Ante todo gracias por la respuesta.
1.
El que vende la casa es un particular, por lo que no puede estar sujeto a IVA, creo, y, además, probablemente se venda a otro particular. Cuando dices que lo correcto sería activarlos como mayor valor del inmueble, en ese caso no serían deducibles en el Impuesto de Sociedades de este año en total como Gastos (los gastos de compra/venta, incluido ITP, registro, etc.), sino el porcentaje de la tabla de amortización correspondiente (que creo que el máximo es un 3%, ¿no? Y en el caso de empresas de reducida dimensión se puede amortizar 1'5 veces, o sea, un 4'5%, ¿ puede ser?). ¿ Es así?
El tema es si podemos deducirlos en el Impuesto de Sociedades, ya que el valor del inmueble hay que amortizarlo seguro, para, por lo menos, pagar menos IS de este año, ya que por otros temas nos fríen.
2. Lo que me comentas de las facturas de gastos, es que, por un lado, el total factura (base + iva) sí contaría como gasto en impuesto de sociedades. Sin embargo, el IVA no podríamos declararlo como IVA soportado en el trimestre correspondiente. ¿ Es así?
3. La posible reinversión será probablemente otra operación inmobiliaria, ya que es una sociedad limitada que se dedicará a ello, por lo que es bastante probable que se dé. Entonces, si es así, ¿ podríamos no pagar por los beneficios obtenidos en la venta si va a haber reinversión en ese mismo ejercicio o en los 2 siguientes?
Saludos y gracias de nuevo:
Óscar
compra-venta
Hola Oscar,
1.- Si, es así y si que sería deducible en IS ya que son gastos, en el supuesto de no ser activados, deducibles en el ejercicio en el que incurran. Piensa de todos modos, que cuanto mayor sea el valor del inmueble, en el supuesto de activarlo como inmovilizado, menor será el beneficio obtenido en la venta después de las obras. Es decir, piensa que compras en el ejercicio 1 y vendes en el ejercicio 2, te habrás deducido gastos en 1 que de no tener muchos beneficios te podría generar base negativa o contrarestar los beneficios de 1, cuando a lo mejor te iría mejor diferir impuestos pagar en 1 un poco para pagar menos en 2.
De todos modos la opción que planteas sería correcta, entiendo que son deducibles al 100% y por lo que comentas de los % de amortización también ok.
Como comentas que os frien por otros motivos, entonces te vale la pena quizás deducir los gastos en el primer ejercicio.
2.- El IVA va por el criterio del devengo, en consecuencia tu declaras soportado en el trimestre en el que la factura devengue. El problema viene en que vuestro IVA no és deducible como consecuencia de que en la venta definitiva no vais a repercutirlo, con lo que podreis aflorar BASE+IVA como gasto deducible, pero el IVA quedará sin efecto en lo referente al circuito devengado - soportado.
3.- La deducción por reinversion no es que te permita no pagar beneficios, sino que minimiza el impacto del % del IS, hasta ahora deduciendo un 20% del 35% a pagar (estos porcentajes son los que se aplicaban hasta 2007, consultar ahora la ley de IS para saberlos). Es decir, la deducción por reinversión minimiza o suaviza los tipos para aquellas empresas que siguen apostando por la explotación de su negocio, evidentemente en ese periodo de 3 años, el año en curso y los 2 siguientes tendrán que reinvertir de forma fehaciente y esto Hacienda lo lleva al dedillo.
Espero que te ayude de nuevo.
Saludos
aclaración de los gastos
Hola de nuevo.
Disculpa, pero hay un matiz que no acabo de tener claro.
- ¿ Es posible tener la casa como inmobilizado pero declarar como Gastos (a efectos del IS) la Notaría, el Registro, o el ITP?
- Si no es así, ¿ la opción sería no añadir la casa como inmobilizado y, en ese caso tanto el valor de compra como todos los gastos asociados serían GASTOS a efectos del IS, dando pérdidas este año, y el que viene compensando con la venta?
- Por último (temiendo abusar un poco), ¿ sería lo mismo si la compra, ya que es una casa, fuese destinada a local comercial con el socio (es casualidad, pero estábamos pensando en abrir otra oficina justo en ese municipio, y, la verdad, una casa nos da bastantes opciones) ?
Disculpa, pero, en definitiva, es que no sé si hay alguna forma de reflejarlo (Que sea legal, por supuesto) de forma que podamos beneficiarnos, ya que son desembolsos muy importantes orientados precisamente a generar negocio para mantener la empresa y trabajadores, y no me parece justo que, encima, no puedas deducir prácticamente nada del impuesto de sociedades.
Saludos y muchas gracias:
Óscar
compra-venta
Hola Oscar,
perdona la demora, pero tenía faenilla.
-La naturaleza de la contabilización de la compra de la casa depende, según mi entender, de diferentes opciones; la explotación de la empresa o incluso la actividad en la que está dada de alta la sociedad a efectos de actividades económicas. Por ejemplo si la empresa se dedica a la compra-venta de inmuebles o actividades inmobiliarias, la contabilización de la compra debe ser de naturaleza existencias (300-301) además tampoco se podría deducir como gasto las reparaciones efectuadas, sino como mayor valor del inmobilizado hasta que en el momento de su venta se rebajaran las existencias por su valor compra+reparaciones.
Se podría contabilizar como inmovilizado cuando el objeto social o actividad de la empresa no tenga relacion directa con el bien. Es decir, si se sabe desde el inicio que está destinado a venderse sería más lógico contabilizarla como existencias, si la actividad no es la descrita anteriormente se podría contabilizar como inmovilizado.
Un caso de contabilización como inmovilizado sería en el supuesto que me planteas, en el que ésta esté pensada como local comercial de la empresa, en cuyo caso sería construcciones y terrenos.
De todos modos lo que si debes tener claro es que no puedes pasar la compra de la vivienda a gastos directamente, lo correcto es inmovilizado o existencias, e incluso los gastos tanto de la compra como de las reparaciones deberían ser también mayor valor del inmovilizado o de las existencias. Y que lo único que te permite el IS es que apliques deducción por reinversión siempre que respetes lo hablado hasta ahora.
Todo lo demás, como activar solo la compra, y el resto de gastos (formalidades + reparaciones) al ejercicio en que se den, es relativamente discutible, no como buen criterio, sino desde el punto de vista de cualesquier inspección.
Espero haberte ayudado.
Saludos
La empresa es una agencia inmobiliaria
Hola. Disculpa por no haberlo aclarado antes, pero la empresa es una agencia inmobiliaria. De hecho, en la escritura de constitución, se recoge como objeto social:
"La intermediación comercial en el sector inmobiliario, incluido el arrendamiento de bienes muebles e inmuebles, excepto el arrendamiento financiero, así como la compraventa y explotación de toda clase de fincas rústicas y urbanas, y bienes muebles con ellas relacionados.".
Por tanto, sabiendo además que la adquisición de la casa es directamente con la finalidad de reformar y vender (o, en todo caso, se arrendaría) supongo que sí debería estar en como Existencias (cuentas 300-301), y no como inmovilizado. Si es así, la parte desembolsada en la compra y los gastos asociados a la misma compra-venta, y los que posteriormente se derivasen de la reforma, sí serían deducibles en el Impuesto de Sociedades, ¿no?
Saludos y desde luego muchísimas gracias:
Óscar
AHHHHH!!! AGENCIA INMOBILIARIA ...
Es coña,
entonces cláramente es existencia, o bien inmovilizado si va a ser por ejemplo vuestra sede social.
Los gastos de formalidad más reparaciones deberían ser contabilizadas como mayor valor del bien, sea existencias o sea inmovilizado.
Te lo aclaro esto, porque es muy posible que después de una deducción por reinversión es relativamente
fácil tener una inspección de hacienda, como consecuencia del ahorro fiscal que esto supone. Entonces te pueden sacar pegas de la naturaleza de los bienes, de la deducibilidad de los gastos, así como de los criterios contables aplicados.
Lo que está claro es que hacienda irá detrás de cualesquier operación contable que haya motivado una menor tributación de la que hubiera supuesto hacer las cosas según normativa contable.
Esto no quiere decir que no sean deducibles, ya que lo serán en el momento de la venta del inmueble minorando el valor del Beneficio bruto obtenido ya que el valor del bien sube más de lo escriturado.
Saludos
¿ Y este Impuesto de Sociedades?
Bueno, cachondeito con el sector, ¿eh??? Desde luego, he visto de todo. Pero, bueno, también en otros sectores.
Así que, entonces, ¿ cómo queda? ¿ Nos deducimos algo este año en el Impuesto de Sociedades o nos fríen vivos? De todos modos, Señor Mío, que mis problemas el año que viene sean los mismos...
Saludos:
Óscar